תמ"א 38

מה זה למעשה תמ"א 38? תמ"א 38 או בשמה המלא: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית ממשלתית אשר נועדה לעודד שיפוץ מבנים כך שיהיו ערוכים מבחינה בטיחותית למקרה של רעידת אדמה קשה. להרחבה בנושא רעידות אדמה בישראל לחץ כאן מדינת ישראל נמצאת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמוגראפית, ורעידות אדמה בעוצמה חלשה מתרחשות בה באופן תדיר. עם זאת, ישנם מבנים רבים אשר אינם עומדים בתקנים המבטיחים עמידות ובטיחות גם במקרה של רעידת אדמה חזקה יותר, אשר ייתכן מאוד שתפקוד את האזור. תמ"א 38 נועדה לשפר מצב מסוכן זה, באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה אשר יתאימו את שלד המבנה לתקנים הבטיחותיים הנדרשים.

צור קשר: שם הפונה: אימייל: טלפון: הודעה:

כאמור, למרות שישראל מועדת לפורענות בכל הנוגע לרעידות אדמה, מבנים רבים בה אינם מוכנים לכך. בשנת 1975 התקבל תקן בנייה ראשוני בנושא (תקן ישראלי 413), אך מרבית המבנים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישות המינימאליות שקובע התקן. בין המבנים שאינם עומדים בדרישות ניתן למצוא את כל סוגי הבניינים: החל במבני מגורים פרטיים, דרך בנייני תעשייה וכלה במוסדות ממשלתיים (כולל מוסדות חינוך שונים). עלות השיפוצים הנדרשים על מנת להתאים מבנה מוגמר לתקנים החדשים היא גבוהה מאוד, ולכן מבנים ישנים רבים לא שופצו כנדרש.

בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי בנושא מוכנות המבנים בישראל לרעידות אדמה. הועדה כללה נציגים של משרדי ממשלה שונים במטרה לתאם את פעילות הממשלה בתחום. לאור הממצאים העגומים, הוחלט לגבש תוכנית אשר תעודד את העלאת רמת המוכנות של המבנים הישנים כך שאלו יעמדו בתקן הנדרש. צוות גדול של מומחים החל בגיבוש התוכנית בשנת 2002, ובאפריל 2005 אושרה התוכנית – היא תמ"א 38 – על ידי ממשלת ישראל.

התוכנית מגדירה הנחיות לגבי דרישות השיפוץ למבנים קיימים ומעניקה תמריצים במטרה לעודד את השיפוץ. רובם של התמריצים הינם בעלי אופי כלכלי, למשל דרך מתן אישורים מיוחדים להוספה של יחידות דיור לבניין או להרחבה של הדירות הקיימות. באמצעות תמריצים אלו מאפשרת תמ"א 38 להשביח את ערך הנדל"ן, כלומר להעלות את שוויו מבחינה כלכלית – ובו בזמן להפוך אותו לבטיחותי יותר בפני סכנה של רעידת אדמה. יש לציין כי ביצוע השיפוץ על פי תמ"א 38 כפוף להסכמת וועדות התכנון המחוזיות. סייג זה נועד להבטיח כי התוכנית לא תביא לפגיעה ברווחת התושבים או בנוף העירוני.

שיפוץ בהתאם לתמ"א 38

תוספות הבנייה אותן דורשת תמ"א 38 על מנת שהנכס יוכל לעמוד בתקן הנדרש כוללות מספר אלמנטים: ראשית, יש צורך בחיזוק שלד המבנה על מנת לחזק את עמידותו בעת רעידת אדמה. חיזוק השלד מתבצע בהתאם לשיטת הבנייה הספציפית של כל מבנה כך שהשיפוץ יניב תוצאה אופטימאלית.

יש לציין שבקשות שיפוץ המתייחסות אך ורק לחיזוק הבניין מתקבלות אוטומאטית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, במטרה להקל ולהאיץ את התהליך במספר רב ככל הניתן של מבנים. ניתן להשתמש בשיטות שונות לחיזוק השלד, למשל הוספת מסגרות של פלדה, מסגרות של בטון, קירות הקשחה ועוד.

שיפוץ ותוספת בניה

סוג אחר של בקשה לשיפוץ על פי תמ"א 38 כולל, לצד חיזוק הבניין, גם בקשה להוספה של יחידות דיור חדשות. במקרה זה ייעשה מאמץ לתכנן את היחידות החדשות כך שהן יתרמו לבטיחות הבניין, למשל:

סגירת קומת העמודים בבסיס הבניין לכדי יחידת דיור.
תוספות אפשריות נוספות תהיינה למשל בניית אגף חדש במבנה, אשר ייבנה כמובן בהתאם לתקנים הנדרשים. כמו כן, ישנן בקשות מסוג אחר הכוללות הרחבה של יחידות דיור קיימות (בניגוד למקרה הקודם, של הוספת יחידות דיור חדשות). גם כאן ניתן לחשוב על תוספות אשר גם יתרמו לביטחון הבניין, למשל הוספת ממ"ד לכל יחידת דיור בבניין.

סוגיות נוספות אליהן יש להתייחס אליהן בעת בקשה לשיפוץ על פי תמ"א 38 הן מעלית הבניין ומגרש החנייה שלו. על מנת להקל ולעודד את שיפוץ המבנים, תמ"א 38 מאפשרת הרכבת מעלית באופן שאינו תואם לסטנדרטים הרגילים הנדרשים. כמו כן, תמ"א 38 מחייבת הוספה של מקומות חנייה עבור יחידות הדיור אשר נוספו לבניין במסגרת השיפוץ.

ביצוע השיפוץ: הסכמת הדיירים ושלבי הביצוע

על מנת לבצע את התוכנית בבניין, יש לקבל ראשית את הסכמתם של הבעלים. על פי החלטת ממשלה מחודש ינואר 2008, התחלת עבודה על שיפוץ הבניין בלבד דורשת הסכמה של 50% מהבעלים. לעומת זאת, על מנת לבצע הרחבה של יחידות דיור קיימות במסגרת תמ"א 38 יש לקבל אישור נרחב יותר אשר יכלול 60% מהבעלים. אישור של כל הבעלים נדרש רק על מנת להוסיף יחידות דיור נוספות (במצב זה ניתן גם להגיש בקשה מיוחדת למפקח על רישום מקרקעין על מנת שיתקבל אישור הכולל הסכמה של 66% בלבד מהבעלים).

ישנם מספר שלבים לביצוע תהליך השיפוץ, והראשון בהם הוא בדיקת הבניין על ידי מהנדס. אם המהנדס מוצא כי הבניין אכן זקוק לשיפוץ על מנת לעמוד בתקן הנדרש, עליו להמליץ מהי שיטת החיזוק המתאימה ביותר למקרה זה. בשלב הבא, מסקנות המהנדס תועברנה לאדריכל על מנת שיבחן את אפשרויות השיפוץ והוספת יחידות הדיור. כמו כן, האדריכל יאפשר לבעלי הבניין לקבל הערכה אודות המשמעות הכספית של ביצוע השיפוץ.

אם התקבלה החלטה משותפת על ידי בעלי הבניין להמשיך ולפעול למען השבחת הנכס, תגובש תוכנית מפורטת על ידי אנשי מקצוע בתחום הבנייה והאדריכלות. עם סיום ההכנות, תוגש התוכנית לרשויות המקומיות על מנת לקבל אישור סופי לכך שהתוכנית עומדת בכל דרישות תמ"א 38 וניתן להתחיל בביצוע הפרויקט. לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים, ניתן יהיה להתחיל בשיפוץ עצמו ובשדרוג בטיחותו וערכו של הבניין.

תמ"א 38 - אפשרויות מימון

ישנן מספר אפשרויות מימון לביצוע שיפוץ במסגרת תמ"א 38. ראשית, יש לציין כי לא ניתן לקבל מימון בנקאי לעסקת מקרקעין עבור השיפוץ. על כן, שיטה נפוצה אחת למימון היא כאשר בעלי הנכס מתאגדים ומסכימים לשלם את הוצאות השיפוץ מכיסם הפרטי. הדיירים יקבלו לחזקתם את הדירות החדשות שייבנו במקרה של תוספת יחידות לנכס, אך יהיה עליהם לממן מכיסם את כל התהליך – דבר העלול להגיע לסכומים גבוהים. כמו כן, נדרשת מהדיירים מיומנות בפיקוח וניהול תהליכי בנייה מורכבים.

קיימת אפשרות לקבל מימון בנקאי באמצעות ביצוע הפעולה הבאה:
יש לערוך תיקון לרישום הבית המשותף ולהצמיד את זכויות הבניה אשר יתקבלו כתוצאה מיישום תמ"א 38 למחסן בבית או יחידה אחרת. בכך, ניתן לשעבד את המחסן או את היחידה אליה מוצמדות זכויות הבניה לבק מממן ולקבל מימון לבניה - ישירות לדיירים או לקבלן המבצע.

על מנת לחסוך לדיירים הוצאות אלו ולהפוך את השיפוץ למשתלם יותר, תמ"א 38 מאפשרת לממן את הבנייה באמצעות מכירתן של הזכויות להוספת יחידות דיור לקבלן חיצוני. בשיטת מימון זו הקבלן מקבל שטח לבנות בו; בתמורה הוא אחראי על כל ההליכים הביורוקראטיים הרבים הנדרשים לאישור השיפוץ ומבצע את החיזוק הנדרש לבניין כך שיעמוד בתקן הנדרש.

שיטה זו מאפשרת את שיפוץ הבניין ללא הוצאה כספית ניכרת של הדיירים, משום שבמקום תשלום כספי לקבלן הם מעניקים לו זכויות בנייה. בשיטה זו הדיירים למעשה משדרגים את בטיחות הבניין בו הם חיים מבלי שהם נדרשים לממן זאת מכיסם. כמו כן, נחסך הדיירים הצורך לבצע את כל עבודת ההכנה הנדרשת, הכוללת הגשתם של מסמכים שונים וביצוע תיאומים מול הרשויות הנוגעות לדבר.

פרטי ההסכם בין הקבלן המשפץ לבין בעלי הדירות נקבע בהתאם לתנאים הספציפיים של כל מקרה ומקרה, תוך התחשבות במורכבות השיפוץ הנדרש ובערך הדירות אותם יקבל לידו הקבלן. ייתכן מאוד מקרה בו ערך הדירות הנוספות גבוהה יותר מעלות השיפוץ, כך שהקבלן יתחייב להעביר סכום נוסף לבעלי הדירות.

במקרה זה הרווח עבור בעלי הנכס הוא כפול: גם רווח כספי (הכספים המועברים מצד הקבלן), וגם שדרוג הבניין והפיכתו לבטיחותי במקרה של רעידת אדמה חזקה. קושי אפשרי הוא שתהליך זה חייב במיסוי, דבר אשר עלול להעיב על כדאיות הפרויקט.

מיסוי שיפוץ במסגרת תמ"א 38

שיפוץ בניין והוספת יחידות דיור המתבצעים תחת תמ"א 38 היו חייבים בעבר בתשלום המיסים הבאים: היטל השבחה, מס שבח, מע"מ ומס מכירה.

בינתיים נתקבל תיקון לחוק התכנון והבנייה כך שניתן פטור מהיטל השבחה עבור שיפוץ המתקיים בתוקף תמ"א 38 ברוב אזורי הארץ כאשר קיימת חלוקה בין שלושה אזורים שונים:
1. ישובים אשר העומדים באחד או יותר משלושת הקריטריונים הבאים: סיכון ססמי גבוה; אזורי הפריפריה - צפון ודרום; ישובים בעלי דירוג חברתי כלכלי נמוך אשר יהנו מפטור זה עד לחודש נובמבר 2010.
2. שאר הישובים מלבד מחוז תל אביב יהנו מפטור מלא של היטל השבחה לשנה בלבד  (עד ליוני 2009)
3. עשרה ישובים במחוז תל אביב יזכו לפטור של 90% בתשלום היטל ההשבחה.

כמו כן, רשות המיסים הקפיאה זמנית את גביית מיסי השבח ומס המכירה בוטל - אך טרם התקבלה החלטה סופית בנוגע למס שבח על ידי הרשויות הנוגעות לדבר.

יש להמשיך ולעקוב אחר נהלי המיסוי, משום שייתכנו שינויים נוספים בתחום. חשוב להבהיר כי העברת זכויות הבנייה לקבלן מחייבות בדיווח לרשויות המס, למרות שמדובר רק במתן זכויות ולא במכירת מבנה של ממש.

להלן פירוט קצר אודות המיסים השונים הרלוונטיים:

מס שבח הינו מס המוטל על רווחים שהתקבלו כתוצאה ממכירת מבנים או זכויות בנייה, ועל כן יש חובה לשלמו במקרה זה.

היטל השבחה הוא סכום כסף הנגבה על ידי הרשות המקומית מבעלים של מבנה בעבור פעולה שהביעה להעלאת ערכו של הנכס, למשל אישור תוכנית המאפשרת הרחבת הדירות או תוספת אחוזי בניה. היטל ההשבחה מועבר לוועדה המקומית אשר אישרה את התוכנית שהביאה להשבחת הבניין, והאדם החייב בתשלום הוא זה שבבעלותו היה הנכס ביום מתן האישור על ידי הוועדה. סכום ההיטל שווה למחצית מעליית שווי הנכס, כפי שזה הוערך על ידי שמאי מקצועי של הוועדה המקומית. במקרים בהם מדובר בשדרוג משמעותי של הבניין, ההיטל עלול בהתאם לעלות לסכומים גבוהים.

מע"מ - בנוסף למיסים אלו, רשויות המס גובות את המע"מ (מס ערך מוסף) המוטל על ביצוע העסקה. המע"מ הוא מס עקיף הנגבה על כל עסקה המתבצעת במשק, כולל מכירת נדל"ן. כיום, המע"מ בישראל הוא בשיעור של 15.5%.

תמ"א 38 נועדה לסייע בהעלאת הבטיחות של מבני מגורים ישנים במקרה של רעידת אדמה. באמצעות מתן תמריצים כלכליים לביצוע שיפוץ אשר יתאים את המבנים הישנים לתקן הבטיחות הנדרש, שואפת המדינה להעלות את רמת המוכנות והבטיחות שלה המבנים. מדובר בפרויקט חשוב ומורכב, הן מבחינה בירוקראטית והן מבחינת תהליך הבנייה. משום שרוב בעלי הדיור הפרטי חסרים את המקצועיות הנדרשת בתחומים אלו, מוטב להסתמך על אנשי מקצוע אשר יאפשרו חיסכון כספי לצד קבלת שירות מקצועי ואמין.

יש לזכור כי בסופו של דבר אין מדובר רק בעסקה כלכלית, אלא בביטחון הפרטי של כל אחד ואחד מאיתנו. גם אם אנו לא חשים זאת ביומיום, מדינת ישראל מצויה באזור הרגיש לרעידות אדמה. תמ"א 38 מאפשרת להשיג ביטחון מרבי במצב של רעידת אדמה מסוכנת, תוך חיסכון מקסימאלי בהוצאות הדיירים ובעלי הדירות.

רעידות אדמה בישראל

מה היא רעידת אדמה?

רעידת אדמה הינה תופעה גיאולוגית טבעית המתרחשת כתוצאה מתנועת הלוחות המרכיבים את מעטפת כדור הארץ. הקרום החיצוני של כדור הארץ מורכב מלוחות שונים הצמודים זה לזה, אלו הם הלוחות הטקטוניים הנמצאים בתנועה מתמדת כתוצאה מתהליכים גיאולוגיים פנימיים בתוך כדור הארץ. כאשר מתגבר החיכוך בנקודות המגע בין הלוחות, מתפרצת אנרגיה כבירה בצורה של רעידת אדמה.

רעד זה הוא למעשה ביטוי לתנועה מהירה של הלוחות, ואכן מרביתן המכריע של רעידות האדמה מתרחש על קווי התפר שבינם. האנרגיה המתפרצת כתוצאה מכך מכונה 'אנרגיה סיסמית', והיא מתבטא בהיקף התנודות והאפקטים שנוצרים על פני השטח כתוצאה מהרעד.

עוצמתה של רעידת האדמה נמדדת לרוב על פי סולם ריכטר שיטת מדידה אשר הומצאה בשנת 1935 על ידי הגיאולוג צ'ארלס ריכטר. שיטה זו אומדת את עוצמת הרעידה על פי האנרגיה הסיסמית שהשתחררה, כפי שזו מתבטאת על ידי תנודות הקרקע במוקד הרעש (הנקודה על פני כדור הארץ הנמצאת בדיוק מעל מקור הרעידה). התנודות נרשמות על ידי סיסמוגרף, מכשיר המתרגם את תנועת הקרקע לשרטוטים גרפיים ובכך מאפשר לאמוד את מידת העוצמה של הרעד. בהתאם לרישומי הסיסמוגרף נקבעת עוצמתה של רעידת אדמה על פי סולם מוסכם.

סולם ריכטר מחלק את רעידות האדמה לעשר רמות שונות, כאשר רעידות אדמה ברמה 2 ומטה הן זעירות ובלתי מורגשות, רעידת אדמה בינונית (5 עד 6 בסולם ריכטר) עלולה לגרום נזק למבנים בלתי מוגנים ורעידות אדמה חזקות יותר עשויות להביא להרס רחב-היקף. יש לציין שישנן שיטות מדידה חדשות יותר אשר נמצאות בשימוש מדענים וחוקרים, אך לרוב התקשורת והשיח הציבורי בנושא ממשיכים להשתמש בסולם המקובל שקבע ריכטר.

היסטוריה של רעידות אדמה באזור

איתרע מזלה של ישראל להימצא על נקודת חיבור בין לוחות טקטוניים, ועל כן היא מועדת לפורענות בכל הנוגע לרעידות אדמה. ישראל שוכנת על קו השבר הסורי-אפריקאי, בין הלוח הערבי (ממזרח לישראל) לבין הלוח של סיני-ישראל. בין שני לוחות אלו ישנה תנועה יחסית של 6 מילימטר כל שנה, מה שמביא לפעילות גיאולוגית מרובה. ישנן עדויות היסטוריות וגיאולוגיות המצביעות על כך שהאזור כולו סבל מרעידות אדמה עוד זמן רב לפני המצאת מכשירי המדידה המודרניים המאפשרים תיעוד מדויק של עוצמת הרעש. התנ"ך כולל מספר תיאורים המזכירים מאוד את המתרחש בעת רעידת אדמה, ומאוחר יותר ישנם תיאורים דומים גם מימי בית-שני.

רעידות האדמה באזור לא נפסקו, וישנו תיעוד לחורבנה של העיר בית-שאן בשנת 749 כתוצאה מרעידת אדמה הרסנית שפקדה את האזור. רעידות אדמה קטלניות התרחשו גם לאורך המאה ה-20, למשל רעידת האדמה של שנת 1927 אשר גבתה מעל ל-300 הרוגים באזורי הערים שכם, לוד, רמלה וטבריה.

מאז סוף שנת 2007 נרשמה פעילות סיסמוגראפית עזה באזור. רק בשלושת החודשים הראשון של שנת 2008 התרחשו באזור המזרח התיכון מעל 25 רעידות אדמה, אשר אמנם המוקד של רובן היה מצפון לישראל (לבנון, סוריה וקפריסין) אך הן הורגשו גם בארץ. מבחינה סטטיסטית ניתן רק לשער באופן מושכל שקיים סיכוי סביר לרעידת אדמה חזקה באזור, ויש להיערך לכך בהתאם.

מוכנות ישראל להתמודדות עם רעידות אדמה

למרות הסכנה הרבה שברעידות אדמה ושכיחותן באזור, עדיין מבנים רבים בישראל אינם מוכנים להתמודד עם רעש חזק. על פי ד"ר אפרים לאור, אשר שימש בעבר כראש ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה בישראל, יותר מ-400 אלף מבנים בארץ לא היו מוכנים בסוף שנת 2007 להתמודדות עם רעידת אדמה. סיכון רב קיים במוסדות חינוך והשכלה, כאשר 5400 גני ילדים ו-1850 בתי ספר אינם בנויים כנדרש מהתמודדות עם מקרים אלו.

נתונים קשים בתחום קיימים גם עבור הבנייה הפרטית ועבור משרדי ממשלה ומפעלי תעשייה. רוב המבנים אשר נבנו לאחר שנת 1980 עומדים בדרישות התקן המבטיחות יציבות בעת רעידת אדמה, אך מבנים רבים אשר נבנו קודם לכן לא שופצו בהתאם. על כן, במקרה של רעידת אדמה קשה עלולה ישראל לאבד רבים ורבות מבניה ובנותיה.

ניתן לשפר את המצב דרך אכיפת תקני בנייה קפדניים בעת בניית מבנים חדשים (מה שאכן נעשה), והתאמתם של מבנים ישנים כך שיעמדו בדרישות התקן. לשם כך אושרה בשנת 2005 תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה היא לעודד ולהקל על שיפוץ מבנים ישנים והתאמתם לתקנים החדשים, כך שגם אלו יהיו בטוחים גם בעת רעידת אדמה.