מה היא תמ"א 38?
תמ"א 38 או בשמה המלא: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה במטרה לתת פתרון לאפשרות הסבירה של רעידת אדמה בישראל וזאת אמצעות עידוד חיזוק מבנים.
למרבה הצער, רוב המבנים בישראל יקרסו במצב של רעידת אדמה חזקה אשר תתרחש בקרבתם מאחר והתקנים אשר היו נהוגים בישראל עד שנת 1980 לא התייחסו לעמידות המבנה וגם תקן ישראלי 413 משנת 1975 אשר נתן מענה מסויים לעמידות מבני רעידות אדמה לא נעקף ומבנים רבים נבנו מבלי לעמוד בדרישותיו.
ההיסטוריה מראה כי הסיכוי לרעידת אדמה באזורנו אינו תיאורטי – כל המומחים מסכימים כי זה רק עניין של זמן. כצעד מניעתי אושרה לראושנה בשנת 2005 תמ"א 38 שמטרה להעלות את רמת המוכנות ולעודד חיזוק מבנים פרטיים וזאת כפי שיפורט בהמשך.
ניתן להגיד שלמעשה תוכנית זו נכשלה מאחר ומספר מועט ביותר של מבנים חוזקו בהתאם לה – לאחר כמעט 10 שנים ממועד אישור אפילו לא אחוז בודד מהמבנים אשר התוכנית תקפה לגביהם לא חוזקו ואפילו לא הוגשה לגביהם בקשה לחיזוק.
הסיבות לכך רבות – החל מקשיים ביוקרטיים ומאבקי כוחות ברשויות השונות, אי כדאיות כלכלית לביצוע החיזוק במקומות רבים בארץ, אי הסכמה בין הדיירים בבניין לביצוע החיזוק ובעיקר הקשיים הרבים בקבלת אישור ביצוע.
בנוסף קיימים קשיי מימון משמעותיים מאחר והבנקים לא נותנים מימון בקלות מאחר והתוכנית מקנה זכויות בניה (ולא קרקע הניתנת לשיעבוד כבטחון).
יש לציין שלמרות קשיים אלו בוצעו מספר תוכניות ופרוייקטים בעיקר בערי המרכז – תל אביב, רמת גן, בת ים, רעננה, הרצליה, ראשון לציון וגם בירושלים ובחיפה. בערים הרגישות ביותר עקב קרבתם לשבר הסורי אפריקאי כמו טבריה וצפת אין כדאיות כלכלית ולכן בעתיד הנראה לעין לא צפויים אישורי תוכניות
מי זכאי לחזק את הבניין בהתאם לתמ"א?
דרישת הבסיס היא מבנה שנבנה בהתאם להיתר בניה שאושר לפני ה-1 לינואר 1980. כלומר, מבנה שקיבל היתר בניה לאחר תאריך זה אינו נמצא בתוכנית. בנוסף על המבנה להיות בשטח של מעל 400 מ"ר בנוי, מעל שתי קומות ועליו להיות מאוייש רוב הזמן (לפיכך – אינו חל על מחסנים). המבנה יכול להיות עבור מגורים, משרדים, מסחר וכדומה. מבנה המיועד להריסה גם הוא לא מתאים לדרישות התמ"א.
מה אפשר לעשות?
ראשית יש לזכות כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה היא המאשרת תוכניות בהתאם לתמ"א בהתאם לצרכי התכנון של העיר ולשיקולים אחרים (אשר חלק לצערנו אינם רלוונטים – נדון בכך בהמשך)
האפשרויות הקיימות הינם:
- חיזוק המבנה ללא תוספות בניה
- חיזוק המבנה והוספת שטח לכל דירה – הכולל בניית ממ"ד
- סגירת קומת עמודים בקומת הקרקע
- בנייה משמעותית של שטח נוסף במידה ואפשרי או הוספת עד שתי קומות על הגג
- הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש עם זכויות בניה מוגדלות
מה כולל החיזוק?
במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף מעלית החורגת מקווי הבניין בתהאם לתב"ע הרלוונטית למגרש, יש להוסיף מקומות חניה או לקבל אישור ופטור במקרים מסויימים ממהנדס העיר, לרוב מבוצע שיפוץ חיצוני של החזית, השטחים המשותפים, הלובי והגינה וכן מתווספת לכל יחידת דירה שטח מוגן (ממ"ד).
הקלות מס הניתנות:
על מנת לעודד ולאפשר למעשה את ביצוע התוכנית הממשלה נתנה מספר הקלות מיסויות כאמור:
פטור ממס שבח על רווחים הנובעים מביצוע תמ"א 38 ובנוסף פטור ממס רכישה לקונה על תמורה המיוחסת לתמ"א
שיעור מופחת של היטל השבחה ואגרות – מאחר והרשויות המקומיות סופגות את הפגיעה בתקבוליהן בהיטל ההשבחה קיים תמריץ שלילי לאשר תוכניות
מימון הבניה – הלוואות, משכנתא, מימון אחר
קיימות מספר אפשרויות למימון ביצוע התוכנית:
- הצמדת זכויות הבניה ליחידה בבניין ושיעבודה לבנק או לגוף המממן כבטחון
- פניה לקרנות אשר הוקמו במטרה לממן פרוייקטים מעיין אלו
- מכירה מראש של היחידות אשר נבנות
- מימון על ידי הון עצמי של הקבלן או היזם