תמ"א 38 הושקה בשנת 2005 מלווה בתקוות רבות מצד הממשלה לתנופה של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה באמצעות מתן תמריצים של זכויות בניה ליזמים. אך לאחר 6 שנים ועליה משמעותית בשיח הציבורי לגבי רעידות אדמה – פחות מ-1,000 בקשות לפרויקטים של התמ"א הוגשו ופחות מכך יצאו לדרך בפועל. תמ"א 38 לא תאמה בפועל את מצב השוק ואת עלויות הביצוע וכמו כן נתקלה בקשיים רבים נוספים.
לאורך השנים הוכנסו שינויים קטנים בתכנית ללא שיפור משמעותי – בראשית אפריל 2011 אושרו שינויים משמעותיים שבתקווה יעלו את תמ"א 38 על דרך המלך.
אישורים רשמיים להקלות תמ"א 38
ראשית הממשלה אישרה את ההמלצות להעניק הקלות באישור בנייה תמ"א 38 – הנושא הבעייתי ביותר ביישום התכנית על ידי יזמים מהשוק הפרטי – בעיקר עקב עלויות החיזוק והבנייה לעומת ביקושים ומחירי הדירות ברחבי הארץ. בתחילת אפריל 2011 אישרה את ההחלטות המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהיא הגוף הרלבנטי ביותר לשינויים שהוכנסו בתמ"א.
המועצה מציגה נתונים לפיהם בישראל מעל מיליון דירות אשר אינן עומדות בתקני הבנייה לרעידות אדמה, כולל דירות רבות באזורים המועדים בעיקר לרעידות אדמה ולנזקים קשים (בקרבה גדולה יותר לאזורי השבר הסורי-אפריקאי), רוב הדירות הן במבנים ישנים שנבנו לפני 1980, כפי שמוגדר בהגדרות תמ"א 38 הבסיסיות הקובעות כי מבנים זכאים הם אלו שנבנו לפני כניסת תקן הבניה לרעידות אדמה לתוקף.
שינוי אחד בתמ"א 38 הוא שיפורטו התנאים ההנדסיים לגבי עמידות מבנים ברעידות אדמה על פי תקן הבנייה הישראלי לתחום זה, כך שיוגדרו תנאי הסף מבחינה הנדסית להגשת בקשה לביצוע תמ"א 38 וקבלת זכויות הבנייה – זאת בניגוד לקביעה הגורפת שרק מבנים שנבנו לפני 1980 זכאים להטבות.
ניתן לבנות עוד קומות במסגרת תמ"א 38
ההגדרות הראשוניות של התכנית לחיזוק מבנים העניקו זכויות בניה של עוד קומה אחת בכל אזורי הארץ (או הרחבת הדירות הקיימות בגודל מסוים או בניית אגף נוסף למבנה). מרכיב מרכזי במסגרת ההקלות בחוק תמ"א 38 הוא שבאזורי הפריפריה יוענקו ליזמים זכויות בנייה של עד 2.5 קומות לכל מבנה מחוזק ובאזורי ביקוש כמו תל אביב וכדומה תוספת זכויות הבנייה תהיה של עד 1.5 קומות סה"כ.
ההגדלה של זכויות הבנייה בפריפריה מתוקף תמ"א 38 (2.5 קומות נוספות) תוענק למעט באזורים בעלי ביקוש רב ברשויות המקומיות הרלבנטיות או ברשויות מקומיות בעלות דירוג 8 וגבוה מכך במדד הסוציו אקונומי.
ההקלות על זכויות הבנייה תמ"א 38 שהוחלט עליהם בראשית אפריל 2011 הן לא במקום, אלא בנוסף לזכויות שהיו קיימות קודם לכן – זהו פרט חשוב מאוד שיש להבין. יזם שיבצע פרויקט חיזוק יוכל גם לבנות עוד קומה או סגירת קומת עמודים (הגדלת היחידות הקיימות במבנה) או הוספת אגף למבנה וגם לבנות עוד 2.5 קומות בפריפריה או עוד 1.5 קומות במרכז ובאזורי ביקוש.
עוד בנושא: תמ"א 38 – שינויים ב-2011.
העברת זכויות בנייה למבנה חדש
שינוי משמעותי מאוד עבור יזמים במסגרת הגדרות תמ"א 38 הוא מתן תוקף להעברת זכויות הבנייה שפורטו ממבנה שעבר או צריך לעבור חיזוק למגרש שבו מיועד להיבנות מבנה שכמובן אינו מצריך חיזוק. שינוי מהותי זה יאפשר ליזם לבצע למשל חיזוק למבנה בצפון באזור בביקוש נמוך ואת זכויות הבנייה לנצל עבור בניית עוד קומות / יחידות דיור באזור המרכז וכך להרוויח יותר ולהגדיל את היצע הדירות במרכז. העברת זכויות הבנייה של תמ"א 38 ממבנה אחד למבנה חדש תצריך אישור תכנוני וסטטוטורי של מוסד תכנון שיופקד על תחום זה.