תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מרעידות אדמה. התוכנית כוללת מקבץ של תקנות חוק שנועדו להתמודד עם הסיכונים האפשריים של רעידות אדמה והיא חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1980.
בשנים האחרונות התקבלו בכנסת מספר תקנות חוק להקלת המיסוי על עסקאות תמ"א 38 במטרה לעודד עסקאות אלו ולהרחיב את היקפן. בעקבות תקנות החוק, חלק מהמסים השגרתיים המוטלים על עסקאות נדל"ן שגרתיות לא תקפים בעסקאות תמ"א 38.
במסגרת עסקת תמ"א, דיירי הבניין מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה של הבניין והוא מספק להם בתמורה שירותי בנייה. דיירי הבניין מקבלים דירות משופצות, נוחות ובטוחות יותר והקבלן בונה קומות נוספות בבניין ומרוויח ממכירתן לדיירים חדשים.
ההבדל בין תמ"א 38 לעסקת נדל"ן רגילה
בעסקאות נדל"ן רגילות, מוטלים שלושה סוגי מסים: רוכש הדירה מחויב בתשלום מס רכישה בגין רכישת הזכויות על הנכס ומוכר הדירה מחויב בתשלום מס שבח והיטל השבחה בגין מכירת הזכויות על הנכס. בנוסף לאלה, מוטל מע"מ על שירותי הבניה.
בעסקת תמ"א 38 הדיירים הם אלו שמוכרים את זכויות הבנייה שלהם והרוכש הוא הקבלן. לכן, מס השבח והיטל ההשבחה אמורים להיות מוטלים על הדיירים אלא שתחת תקנות מס אלו לא הרבה דיירים יהיו מעוניינים למכור את זכויות הבנייה שלהם ולבצע עבודות תמ"א 38.
הקלות המס של תמ"א 38
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת פועלת בשנים האחרונות לקידום תקנות חוק שיעודדו עבודות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. החוקים מתמקדים בעיקר בהקלות מס לעסקאות תמ"א 38. להלן תקנות החוק העיקריות שהושגו על ידי ועדת הפנים והגנת הסביבה:
- פטור מתשלום מס שבח – מס שבח הוא מס המוטל על רווחי ההון הנובעים ממכירת נכס נדל"ן או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס נקבע על פי השינוי שחל בערך הנכס בין מועד רכישתה ועד מועד שיפוצה או מכירתה. בעלי הדירות מחויבים לשלם מס שבח משום שהם מוכרים את הדירה לקבלן. בהתאם לתקנת החוק האחרונה, עסקאות תמ"א 38 פטורות מתשלום מס שבח אם זכויות הבנייה נמכרו תחת חוזה העונה לתקן של תמ"א 38.
- פטור מתשלום היטל השבחה – היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל הדירה בשל עליית ערך הקרקע של הדירה. גובה היטל ההשבחה הוא מחצית מהעלייה בערך הנכס. התקנות החדשות מעניקות פטור מלא מתשלום היטל השבחה על עסקאות תמ"א 38. עד לתיקון זה, ניתן פטור בגובה 90% מהיטל ההשבחה עבור עסקאות תמ"א 38.
- פטור מתשלום מס רכישה – מס רכישה הוא המס המוטל על רוכש הדירה בגין רכישת זכויות הבנייה של הבניין. תקנת החוק העדכנית פוטרת את הקבלן מתשלום מס רכישה על עסקאות תמ"א 38.
- המס שנותר בעינו הוא מע"מ, המוטל על כל עסקת נדל"ן באשר היא.
באילו עסקאות תמ"א 38 בכל זאת צריך לשלם?
תקנות החוק בעניין תמ"א 38 משתנות בתדירות גבוהה ולכן יש להתעדכן לגביהן מעת לעת. למשל, בתחילת שנת 2010 נקבע שבעסקאות תמ"א 38.2 – עסקאות "פינוי-בינוי" שבהן המבנה נהרס לגמרי ונבנה מחדש – לא ניתן פטור מתשלום מס שבח משום שלא מדובר בתוכנית לחיזוק יסודות הבניין אלא לבנייתו מחדש.
בשנת 2012, תוקן החוק והוא הוכל גם על חלק מעסקאות פינוי-בינוי. כמו כן, עסקאות דומות לתמ"א 38 המוצעות על ידי עיריות, מועצות מקומיות ויזמים מחויבות בתשלום כל המיסים: מס מכירה, מס שבח, היטל השבחה ומע"מ.
