בעיות ביישום תמ"א 38

תמ"א 38 היא תכנית המתייחסת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980, מאפשרת ומתמרצת חיזוק שלהם. זאת כיוון שרובם לא ערוכים למצב בו תתחולל רעידת אדמה ועלולים לא להחזיק מעמד. בהתחשב בעובדה שמדינת ישראל ממוקמת על נקודה גיאוגרפית רגישה, היא השבר הסורי אפריקאי, אין ספק שאי טיפול בבעייה הוא מחדל חמור. התכנית מתיימרת לייצג פתרונות למצב שתוצאותיו האפשריות הן הרות אסון. מצב שישראל לא ערוכה אליו כרגע ועלול להכות בה בכל יום.

עם זאת גם תכנית זו, שנראית על פניו כתכנית מחושבת ויעילה, מלאה חורים ולא מתכתבת עם המציאות, לא כפי שהיא מנוסחת היום. קבלנים ובעלי נכסים נתקלים שוב ושוב בבעיות ביישום תמ"א 38 באזורים מסויימים בארץ ואף עבור נכסים מסויימים באזור המרכז בו נראה כי ישנה כדאיות כלכלית לביצוע הפרוייקט.

הסכמת הדיירים

ראשית כל על מנת לבצע את התכנית חייבת להיות הסכמה של לפחות שני שליש מהדיירים בבניין. אישור הדיירים לביצוע תמ"א 38 אינו דבר קל להשגה, כי למרות שעל פניו התמריצים שמציעה להם הממשלה הם מפתים חלק מבעלי הנכסים לא מעוניינים לקחת בה חלק ולחלקם אין אפילו את המודעות לתכנית בצורה מלאה.

גם במידה והושגה הסכמת שני שליש מהדיירים מציבה המדינה מכשולים בירוקרטיים וסירבול בדרך להשגת אישורי בנייה. לעתים מוצבים בפני היזם מכשולים שאין לו הכלים למצוא להם פתרון בפועל, כמו יצירת חניה בבניינים שאין ולא היתה להם מעולם חניה באזור.

כדאיות כלכלית

אבל נקודת התורפה העיקרית של תמ"א 38 והמכשול הגדול ביותר שלה היא לא הבירוקטיה או הישג ההסכמה מצד רב הבניין אלא יציאתה מנקודת הנחה כלכלית אחידה. על פי התכנית כל הצדדים אמורים להנות מרווח ותועלת שהיא- בין אם מדובר על הקבלן, דיירי הבניין, הממשלה או העירייה. עם זאת הבדלי מחיר בקרקעות הם מטאורים. קרקעות במרכז הארץ עולות הרבה יותר מקרקעות באזורי פיתוח. דווקא באזורים הזקוקים לחיזוק בניין יותר מכל-  הצפון טבריה, בית שאן וכדומה, מחיר הקרקעות נמוך מאוד.

במידה וקבלן יבצע חיזוק בניין ותוספות על פי תכנית תמ"א 38 באזורים אלו ורבים אחרים בארץ הוא לא יראה מהשיפוץ רווח נקי, ולכן אין לו התמריץ לבצע את הפרוייקט.

שינויים בתכנית

על מנת לפתור את הבעיה נרתמה הממשלה לפני כמה חודשים לשינוי מתאר התוכנית. כך, החל מפברואר 2010 יכול הקבלן לבנות גם יותר מקומה נוספת אחת. הוא יכול לסגור את הקומה המפולשת ולבנות עוד קומה על גג הבניין. מטרת שינוי החקיקה הוא, כאמור, לתת תמריץ כלכלי שיהפוך את חיזוק הבניינים בארץ לכדאיים.

בנוסף, הממשלה החליטה על שורה של הטבות מס לבעלי נכסים המבצעים את השיפוץ בנכסים בבעלותם. הטבות אלה אמורות לעודד את הסכמת בעלי הדירות לביצוע השיפוץ.

אך נראה כי גם צעדים אלה אינם משיגים את ההתקדמות הרצוייה בפרוייקט. הסיבה המרכזית לכך היא, כאמור, הבדלי המחיר המטאוריים בקרקעות. על מנת להפוך חיזוק הבניין לכדאי על הדירות להימכר במחירים שהשוק אינו מאפשר. מעבר לכך יש לזכור כי הבניינים מיועדים לחיזוק כלומר לא לבניה מהיסוד. רב רובם של הבניינים אינם מסוגלים לעמוד בעומס של עוד שתי קומות שיתווספו לבניין.

רשימת המגבלות הזו הופכות את התכנית למסורבלת עד לא פרקטית ומצדיקה ייעול או פתרון חדש.