פריחת תמ"א 38 בתל-אביב

מתחם "התחנה" ו"גן החשמל" הם דוגמאות לאיזורים בתל-אביב שהיו מוזנחים שנים רבות וזכו לשיפוץ ושדרוג, דבר שהפך אותם למבוקשים ומתויירים. בניינים רבים בת"א עוברים בשנים האחרונות שיפור ושדרוג באמצעות פרוייקט תמ"א 38 המשגשג בעיר. לפרוייקט השנוי במחלוקת תומכים נלהבים אך גם מתנגדים ומבקרים. הוא בעל יתרונות אך גם חסרונות לא מעטים, ואין זה מקרי שהוא משגשג דווקא בתל אביב ולא במקומות אחרים.

מהו פרוייקט "תמ"א 38 "?

השם המלא של התכנית הינו: "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". התכנית אושרה רשמית על ידי הממשלה בשנת 2005 . המשמעות היא כי בניינים ישנים (אשר נבנו לפני 1980 ) ואשר אינם עומדים בתקן הבניה החדש להגנת מבנים בפני רעידות אדמה, יוכלו לזכות לחיזוק מבלי שהמדינה או דיירי הבניין יצטרכו לממן זאת.

איך זה מתבצע? דיירי הבניין פונים לקבלן אשר יבצע את עבודות החיזוק על חשבונו. בתמורה הוא יוכל לבנות דירות נוספות (תוספות בניה), למכור אותן ולהנות מהרווח של המכירה. בנוסף, מי שמשתתף בפרוייקט אמור להנות מקיצורי דרך בתהליך קבלת האישורים לשיפוץ מהרשויות השונות, הליכים הלוקחים בדרך כלל זמן רב מאד.

כך אמורים כולם להרוויח: הדיירים מקבלים חיזוק למבנה שלהם, ובדרך כלל גם שיפוץ כללי. שיפוץ זה יכול לכלול: תוספת של מעלית לבניין, הרחבת החניה, שיפוץ כללי ובעצם כל דבר שמצליחים הדיירים לסכם עם הקבלן המשפץ. הקבלן ירוויח מהדירות שימכור, והמדינה מרוויחה מבנים מוגנים מפני רעידת אדמה מבלי שהיתה צריכה לשלם על כך.

חסרונותיו של הפרוייקט

למרות שהרעיון עצמו נשמע נהדר יש לו כמה חסרונות. ראשית, בפועל, תהליך קבלת האישורים לוקח זמן רב. אך מעבר לכך, מסתבר כי לא כולם יכולים להנות מהפרויקט. הפרוייקט משתלם לקבלנים רק במקומות בהם ערך הנדל"ן גבוה והם יוכלו להפיק רווח נאה מהדירות שימכרו.

במקומות הנמצאים בפריפריה או בירושלים למשל, אשר ערך הנדל"ן בהם נמוך, לא משתלם לקבלנים לבצע פרויקטים במסגרת התכנית וכך דיירים אלה, שלרוב אינם בעלי אמצעים ולא יוכלו לממן שיפוץ כזה מכספם, לא יכולים להנות מהפרויקט.

זו הסיבה לכך שהפרויקט פורח במיוחד בתל-אביב, בה ערך הנדל"ן גבוה מאד. כאן העיסקה משתלמת לכל הצדדים: הדיירים מקבלים שדרוג לבניין שלהם והקבלן גוזר קופון נאה. אלא שאפילו בתל-אביב לא כולם יכולים להנות מהפרויקט. תושבי שכונות הדרום, יד אליהו או השכונות ביפו, אינם יכולים להנות מהפרויקט משום שהשכונות שלהם אינן אטרקטיביות מבחינה נדל"נית.

מבקרי הפרוייקט טוענים כי מדובר בפרוייקט שבסופו של דבר אינו שוויוני, ושוב מי שנהנה אלה העשירים הגרים באזורים המבוקשים, בעוד העניים, ששכונותיהם מוזנחות גם כך, אינם יכולים להנות ממנו. המבקרים טוענים כי הממשלה אינה יכולה לחסוך כסף בנושא חשוב כבטיחות מבנים, ושעליה לסייע במימון שיפוץ הבניינים בשכונות הפריפריה. בנוסף, טוענים המבקרים כי גם האסתטיקה האורבנית חשובה, ושהיא נחוצה גם בשכונות העוני ולא רק בשכונות האמידות. המתנגדים טוענים כי זו אחריות החברה לדאוג לכך ששכונות עניות תשופצנה, ובכך אולי אפילו יהוו מוקד משיכה מחדש לאוכלוסיות חזקות יותר.

חלופות לתמ"א 38 שעונות על צרכי הפריפריה

תמ"א 38 הינו אחד מבין כמה סוגי פרויקטים שעניינם שיקום מבנים בעיר תל-אביב. ישנם פרויקטים נוספים אותם מקדמת עיריית תל-אביב, ביניהם: פרוייקט פינוי-בינוי אשר במסגרתו תושבי בניינים ישנים ומוזנחים מפונים מבתיהם לבתים חלופיים. בתקופה זו נהרס הבניין בו הם גרים ומוקם במקומו בניין חדש גדול יותר. הדיירים הישנים יקבלו דירה גדולה וחדשה בבניין החדש, והבניה תמומן מרוכשי דירות חדשים.

בנוסף לכך, ישנן יוזמות פרטיות של תושבים ואנשי מקצוע מתחום האדריכלות והתכנון העירוני המבקשות לשפר את תנאי הדיור בשכונות הפריפריה. פרויקטים שמטרתם חיזוק מבנים ושיפור המראה שלהם הינם מבורכים. אחריותן של הרשויות לדאוג לכך שכולם יוכלו להנות משדרוג ביתם באופן שוויוני.

ראו גם:

תמ"א 38 בבתים פרטיים