כל הוראות החוק שיפורטו להלן במאמר זה, נועדו להגשים את מטרתה של תכנית המתאר הארצית שבנדון. על קוצו של יוד יובהר כי הדין הישראלי מחייב את הקבלנים לחזק ולמגן את הבניינים הנבנים על ידם, כך שיוכלו לעמוד ברעש אדמה. יחד עם זאת, הדין האמור חל אך ורק על מבנים שהוקמו לאחר חודש ינואר 1980. אשר על כן, תמ"א 38 נועדה לעודד את הדיירים הגרים בבניינים ישנים יותר לשפץ מחדש את הבניין, כך שיהיה ערוך לרעידת אדמה עתידית.
ישנם שני כלים עיקריים שבאמצעותם שואפת התמ"א לעודד את מיגון הבניינים: ראשית, תכנית המתאר מקנה לדיירים שיחזקו את הבניין בו הם גרים זכויות בניה, כך שהם רשאים להוסיף עד שתיים וחצי קומות לבניין ולהנות מהזכויות הקנייניות והממוניות הקשורות בקומות אלו (יש לציין כי באיזורים מסויימים הזכויות נוגעות לקומה וחצי בלבד). הנה כי כן, עסקינן בכלי כלכלי, אשר נובע מעלות הגבוהה של השיפוץ ומהרצון לעודד את הדיירים למגן את בתיהם. שנית, תכנית המתאר שואפת להקל על קבלת ההיתרים לביצוע המיגון לפיה. ודוק, חוק התכנון הבניה מחייב את הדיירים לעבור הליך בירוקרטי ארוך (הכולל אישורים, הגשת תכניות, אגרות ועוד), בטרם יוסיפו מבנה לבניין שברשותם. תמ"א 38 שואפת לקצר את ההליכים האמורים ולהקל על הפרוצדורה שבקבלת היתר למיגון הבניין מפני רעש אדמה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
כל תכליתו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2008, הינה להשלים ולשדרג את הכלי הכלכלי שהעניקה תמ"א 38 לדיירים השואפים לפעול לפיה על ידי הקלות במיסוי. כלומר, הוראת השעה האמורה (שהינה בתוקף עד חודש דצמבר 2016), קובעת פטורים במכירת זכויות המקרקעין, אשר תמורתן מושפעת מזכויות הבניה המוקנות לדיירים מכוח תכנית המתאר. ודוק, מכירת זכות מקרקעין שניתנה לדייר במסגרת תמ"א 38 הינה פטורה ממס מכירה וממס שבח. זאת ועוד, גם מכירה של הרכוש המשותף בבניין משותף שבוצעו בו חיזוקים על פי תמ"א 38, תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה.
חוק המקרקעין
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008, עוסק בשכלול הכלי הנוסף שמעניקה תכנית המתאר, הוא הכלי הבירוקרטי, כמפורט לעיל. על פי החוק, הדיירים יוכלו להגיע להחלטה על חיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38 גם אם לא מתקיים הרוב הרגיל שנדרש על פי חוק המקרקעין (חוק זה דורש רוב מסויים לביצוע עבודות בבניין וברכוש המשותף). כך, לדוגמא, ביצוע עבודות חיזוק ברכוש המשותף של דיירי הבניין (אשר אינו מרחיב דירה או כלולה בו בניה של דירה חדשה), מצריך הסכמה מראש של רוב בעלי הדירות בבניין ותו לא. ההקלה בעניין זה הינה מהותית משום שעל מנת להתקין מעלית בבניין, למשל, יש לקבל הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בבניין.
לאחרונה, התקבל אף חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון), התשע"א – 2011, אשר קובע כי אמנם, ביצוע עבודות חיזוק בבניין הכוללות בנית דירה חדשה הינו כפוף להסכמת כל בעלי הדירות, אולם מפקח רישום המקרקעין יכול לאשר את ביצוע העבודה גם אם לא נתקבל רוב מוחלט, כאמור, זאת בכפוף להגשת תביעה של שני שליש מבעלי הדירות בהתאם למנגנון הקבוע בחוק. למידע נוסף: אישור הדיירים לביצוע תמ"א 38.
חוק התכנון והבניה
חוק התכנון והבנייה (תיקון 96), התשע"א – 2011, מרחיב אף הוא את זכויות הבניה, כמו גם את ההקלות הפרוצדורליות שניתנות לדיירים המחזקים את הבניין מפני רעש אדמה בהתאם לתמ"א 38. על פי תיקון זה, אשר נתקבל על ידי הכנסת בחודש מרץ 2011, שר הפנים רשאי להקל על שיעורי האגרה שנגבית על ידי הוועדות הפועלות על פי החוק ותפקידן לתת היתרי בניה. כך, כאשר מדובר בבקשה לקבלת היתר בניה על פי תכנית המתאר, האגרה שישלמו הדיירים בגין קבלת ההיתר תהא נמוכה מהאגרה המשולמת באופן רגיל. יתר על כן, תיקון זה מקנה לדיירים פטור מחובת תשלום היטל השבחה על חדר מגורים בדירת גג שנתווספה לבניין במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים מפני רעש אדמה.
לסיום, יש לציין כי מלבד תיקוני החוק המפורטים לעיל, ישנם מספר חוזרי מנכ"ל במסגרתם נמנות הנחיות לוועדות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה, בעיקר בנוגע לאופן שיש לטפל בבקשות המוגשות אליהן בהתאם לתמ"א 38.
ראו גם:
מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה