תמ"א 38 הושקה בשנת 2005 עם ציפיות רבות ובאווירה מעודדת של משרדי הממשלה לקראת תנופת בנייה וביצוע פרויקטים רבים במהרה. אך למרות ההבטחה הגדולה, תכנית המתאר ליזוק מבנים מפני רעידות אדמה בקושי עלתה על המסילה ורק לאחר כ-6 שנים החלו להכניס בה שינויים משמעותיים אשר אמורים לגרום ליותר פרויקטים לצאת לפועל. הבעיה העיקרית שמנעה מפרויקטים רבים יותר של חיזוק מבנים ישנים ושיפורם כהטבה לביצוע החיזוק היא כמובן בעיה כלכלית. ביצוע הפרויקט פשוט לא היה כדאי מבחינה כלכלית ברוב המקרים וכמו כן רבות עלתה בעיה של מימון לתמ"א 38, בעיקר מהיבט קבלת אשראי.
קושי להשיג מימון בנקאי לתמ"א 38
באופן עקרוני, ובעיקר כיום לאחר הכנסת השינויים והשיפורים בתכנית – למשל הקלות באישורי בנייה – יישום פרויקט תמ"א על מבנה מגורים אמור להיות אינטרס משותף של בעלי ודיירי הדירות במבנה, העירייה הרלבנטית וכמובן המדינה שמקבלת מבנה מחוזק ובטוח לצד תוספת יחידות והתחדשות עירונית ללא עלות משמעותית מצידה. אך למרות זאת, השוק עצמו לא מגיב בהתאם לציפיות ולאורך השנים קבלת אשראי בנקאי עבור ביצוע הפרויקטים היווה מחסום אמיתי לקידום הנושא.
כמו במקרים רבים בעולם העסקי, מינוף בנקאי בצורת הלוואות הוא הדרך העיקרית להוצאת פרויקטים שונים לפועל, בתמורה לביטחונות ושעבודים למיניהם כמובן. במקרה של אפשרויות מימון תמ"א 38 הוראות ישנות בחוק המקרקעין לא אפשרו ליזם לקבל משכנתא מבנק מסחרי אחרי סיום החוזה בין בעלי הדירות וזכויות הבנייה ליזם מבצע. זאת משום שהיזם המבצע שמבקש משכנתא מהבנק אינו בעל הקרקע או הנכס ולכן לבנק אין אפשרות לתת הלוואה משועבדת ליזם שלמעשה מעבר לזכויות הבנייה אין בידיו ביטחונות. כמו כן, בעיית מימון לתמ"א 38 נובעת גם מהעובדה כי תוספת זכויות הבנייה במסגרת התכנית מאפשרות לרוב בנייה של עוד יחידות דיור על גג המבנה והגג הוא רכוש ציבורי שאינו של מי מבעלי הדירות במבנה וגם בגלל זה לא ניתן לקבל משכנתא.
התיקון האפשרי לבעיות מימון לתמ"א 38
הצעה אפשרית לפיתרון הבעיות של מימון לתמ"א 38 היא הכנסת שינוי בסעיף 53 של חוק המקרקעין, תיקון זה בחוק יאפשר ליזמים לתקן את צו הבתים המשותפים על פי היתר הבנייה שקיבלו, זאת בשלב מוקדם של הפרויקט – לאחר קבלת היתרי בנייה ואספקת ערבויות לבעלי הדירות וזכויות הבנייה. לאחר השינוי המדובר בצו הבתים המשותפים, היזם יוכל למעשה לרשום משכנתא שתשועבד לטובת בנק מסחרי ולקבל מימון לתמ"א 38 מוקדם ולפני תחילת ביצוע העבודות.
לאחר השינוי בצו רישום הבתים המשותפים שאותו יבצע כל יזם למבנה ספציפי, יש לוודא כי השינויים זהים בפועל למה שמופיע בצו. הפיתרון לכך, במסגרת פיתרון בעיית מימון לתמ"א 38, הוא חיוב של היזם לספק אישור מרשם המקרקעין לגבי זהות בין הקיים בפועל למה שמופיע בצו הרישום – זאת כתנאי לקבלת טופס 4 לטובת היזם.
תיקון קטן לחוק יכול להציל חיים
תכנית המתאר הארצית 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא תכנית חשובה מאוד שביצועה בהקדם צריך להימצא בעדיפות גבוהה בקרב בעלי ודיירי נכסים רלבנטיים, המדינה, הרשויות המקומיות ועוד. במקרה הצפוי של רעידת אדמה, ובמצב כפי שהוא כיום, מבנים רבים צפויים לקרוס והנזק עשוי להיות קשה מבחינת חיים ומבחינה כלכלית. לכן תיקון קטן לחוק ותקנות המקרקעין יכול לסייע רבות לבעיית מימון לתמ"א 38 ובכך להציל חיים ולקדם היבטים מהותיים של התחדשות עירונית בישראל.
היכולת לקבל משכנתא ואשראי בנקאי לטובת ביצוע פרויקט תמ"א 38 היא קריטית ברוב המקרים על מנת ליישם את הפרויקט ולספק מבנה חזק, בטח ואיכותי יותר לדייריו – עם רווח ליזם כמובן הודות לתוספות הבנייה.
ראו גם: קרן הגשמה למימון תמ"א 38