מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה

רבות נכתב על מטרתה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על שינוייה ובכינוייה "תמ"א 38". מטרת התכנית הינה לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בניה בהיקף מוגבל, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו.

בחודש פברואר 2010 אושר בחקיקה שינוי שני לתמ"א 38: לצד שנויים נוספים איפשר השינוי הריסת מבנים שהוכח הצורך בחיזוקם ובנייתם מחדש, עם כל תוספות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת למבנה קיים.

 

בשנת 2006 אושר ע"י הו"מ לתו"ב ת"א מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה מכוח תמ"א 38, אשר במהלך השנים עבר שינויים שונים. המסמך יעודכן מעת לעת לפי הניסיון המצטבר והסוגיות הנוספות שיעלו ויחייבו קביעת מדיניות של הועדה המקומית.

ראוי לציין כי המסמך יוצג במרכז המידע של מנהל הנדסה ובאתר האינטרנט של העירייה. הפניה אל המסמך תצורף לכל תיק מידע שעיסוקו בבקשה לתוספת בניה ו/או לחיזוק מבנה קיים, כדי שתושבים ובעלי נכסים בעיר יוכלו להעריך מראש את האפשרויות שתמ"א 38 והמדיניות העירונית פותחות לפניהם ולתכנן בהתאם.

עיקרי מסמך המדיניות

*תנאים להיתר בניה – נקבעו דרישות סף למבנים עבורם ניתן להגיש היתר מכח תמ"א 38. לפיהם, בקשה להיתר לתוספת בניה מכח תמ"א 38 תוגש רק עבור בניינים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80. ניתן יהיה להגיש את הבקשה גם אם נעשו בבניינים אלה תוספות בניה לאחר מועד זה, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן קודם לכניסתו לתוקף של השינוי השני לתמ"א 38, שהינו בחודש פברואר 2010 (סעיף 4.2 של התמ"א). בקשה להיתר לחיזוק בלבד של המבנה בפני רעידות אדמה ניתן להגיש גם למבנים שההיתר לבנייתם הוצא לאחר 1.1.80 (סעיף 4.1 של התמ"א).

*תנאים לדיון – נקבעו תנאים לדיון בבקשה להיתר, והמסמכים הנדרשים כתנאי לדיון בבקשה להיתר, לרבות פירוט תוספות הבניה המבוקשות (תוספת קומה, הרחבת יח"ד, סגירת קומת עמודים מפולשת וכו'). המסמכים הנדרשים ייבדקו על-ידי מהנדס קונסטרוקציה מטעם העירייה תוך פרק זמן קצוב, שיקבע מהנדס העיר כתנאי להמשך הטיפול בבקשה. פרסום הבקשה להיתר ושמיעת הערות הציבור ע"י הו"מ יערכו בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון ובניה התשכ"ה- 1965.

*מבנים ללא היתר – תמ"א 38 חלה רק על מבנים בהיתר, הן לעניין תוספת הזכויות והן לעניין החיזוק. אולם המדיניות הינה להחיל את הוראות התמ"א על חלק מהמבנים ללא היתר בניה הינה בהתאם לשיקול הדעת של הו"מ. מדובר לרוב בבניינים רבים בעיר (באזור יפו ההיסטורית, שכונת התקווה ואזורים נוספים), אשר נבנו ללא היתר מסיבות שונות, ברם העירייה מתייחסת אליהם כבניינים חוקיים לכל דבר. כמו-כן, קיימים בניינים שנבנו בהיתר אך ההיתר אינו בנמצא.

*מבנים נמוכים – לעניין מבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם עולה על 400 מ"ר, בהתאם למסמך המדיניות, תתאפשרנה כל תוספות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת למבנים גבוהים יותר, וזאת על אף שבהתאם להוראת התמ"א במבנים מהסוג הנ"ל אמורים לאפשר תוספת בניה מצומצמת יותר מאשר במבנים של שלוש קומות ומעלה.

*תוספת יח"ד באגף נוסף היכן שחלה תוכנית להרחבת יחידות דיור – בהתאם להוראת התמ"א, במקום שחלה תכנית מפורטת להרחבת דיור, תותר תוספת יחידות דיור באחת מהדרכים שהתמ"א מאפשרת: תוספת קומה, תוספת אגף וסגירת קומה מפולשת. המדיניות שנקבעה הינה כי במקומות בהם חלה תכנית להרחבת יחידות דיור, תותר תוספת יחידות דיור ע"י הקמת אגף נוסף ובלבד שתעודכן תכנית העיצוב הקיימת בתחום שגבולותיו יקבעו ע"י מהנדס העיר (תוספת יח"ד ע"י תוספת קומה או ע"י סגירת קומת עמודים תותר גם ללא עדכון תכנית העיצוב).

*חיזוק מבנים לשימור – בהתאם למדיניות הו"מ יאושרו בקשות להיתרים לחיזוק מבנים לשימור, רק אם רכיבי החיזוק יעוצבו במשולב עם חזיתות המבנה על-פי תיקי התיעוד ובאישור ועדת השימור.

*חניה – נקבע בין היתר כי תנאי לתוספת בניה מכח תמ"א 38 יהיה הצגת פתרונות חניה במגרש או בסמוך לו, לשביעות רצון מהנדס הו"מ. כאשר לא ניתן להסדיר מקומות חניה במגרש או בסמוך לו, יותנה ההיתר בהשתתפות בהסדרת מקומות חניה (השתתפות בקרן חניה) וכיוצ"ב. במקומות שלא ניתן להסדיר חניה תת-קרקעית, יותרו מתקני חניה מכניים תת-קרקעיים שימוקמו בחצר האחורית ו/או ברצועות הצד, בכפוף לפרסום הקלה.

*תוספת יח"ד מותאמות לאנשים עם מוגבלות – המדיניות הינה שבמקרה של הוספת יח"ד ע"י סגירת קומת עמודים מפולשת , לפחות אחת מיח"ד תהיה מותאמת לאנשים עם מוגבלות , כולל דרכי הגישה אליהם.

כמו-כן נקבעה מדיניות, בין היתר, בנושאים הבאים: הריסת מבנה והקמתו מחדש, מרחב מוגן, צפיפות מותרת, העתקת זכויות בין קומות מבנה המיועד לחיזוק, תוספת קומה מכוח תמ"א 38 במקום בו חלה תכנית מפורטת לתוספת קומות, תוספת בניה מכוח תמ"א 38 במבנה בו לא מוצו הזכויות מכוח התוכנית "הבסיסית", והקלות לתוספת בניה מכוח תמ"א 38.

בנוסף, נקבעה מדיניות אזורית לעניין תוספות בניה אפשריות באזורי העיר השונים מכח תמ"א 38 – האזורים/השכונות/המתחמים סווגו לארבע קטגוריות, בהתאם להיקף תוספת הבניה שתותר בהם מכוח תמ"א 38, וכן נקבעו הנחיות כלליות: הנחיה אחת הינה עבור האזורים בהם תותר תוספת מכח תמ"א 38, השנייה עבור אזורי בניה צמודת קרקע באזור עבר הירקון, והשלישית, עבור אזורי בניה לא מוסדרת (שאינם נכללים באף קטגוריה).

המאמר נכתב על ידי  משרד עו"ד צבי שוב אשר הינו אחד המשרדים המובילים בישראל בנושאי תכנון ובניה