קרן הגשמה היא קרן השקעות ייחודית המספקת פיתרון לעסקים קטנים ובינוניים לקבלת מימון, ולמשקיעים קטנים להשקיע באפיק השקעה אטרקטיבי ובעל משמעות מעבר לקבלת התשואה עצמה.
הקרן מקבלת כספים (100-200 אלף דולר) ממשקיעים קטנים, ומעניקה עם הכספים השונים הנאספים בעסקים שונים למטרת השגת תשואה אטרקטיבית למשקיעים, וגם להעניק מימון אטרקטיבי לבעלי העסקים.
בשנת 2011 הודיעה הקרן על מתן מימון חיצוני לפרויקטים של תמ"א 38 באזור גוש דן, עובדה הפותחת אפיק מימוני שלא היה פעיל עד היום ליישום פרויקטים של התמ"א – שיישומה הכולל מתעכב באופן כללי מאז השקתה ב-2005.
מהות עסקת מימון תמ"א 38 של קרן הגשמה
בספטמבר 2011 חתמו נציגי קרן ההשקעות הגשמה על הסכם שיתוף פעולה עם חברת השבחה 38, שמתמחה ביישום פרויקטים של חיזוק מבנים באמצעות תמ"א 38.
קרן הגשמה תעניק לתשעה פרויקטים בגוש דן מימון של כ-30% מהעלות הכוללת, במודל של הלוואה על סך 100 מיליון שקל. הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 נמצאים בשלבים שונים של אישורים ויישום.
הפרויקטים לחיזוק מבנים להם תסייע קרן הגשמה בהלוואה נמצאים במיקומים הבאים:
- ברחוב ארלוזורוב ביהוד – פרויקט שנמצא כבר בשלבי בנייה וביצוע, אמור להסתיים תוך 18-24 חודשים מספט' 2011.
- רחוב שרת תל אביב
- רחוב צילרסון תל אביב
- על דרך נמיר בתל אביב
- רחוב שטריקר תל אביב
- רחוב ליפסקי תל אביב
- רחוב הפודים רמת גן
- רחוב הדר הרצליה
- רחוב הרב קוק בפתח תקווה
הלוואה עם תשואה מובטחת
המימון החיצוני לתמ"א 38 אותו העניקה ותעניק קרן הגשמה לפרויקטים לחיזוק מבנים, נעשה לרוב במסגרת של הלוואה עם תשואה מובטחת מעבר להחזר הסכום המקורי.
בפרויקט ביהוד, היחיד מבין תשעת הפרויקטים הרלבנטיים שיצא לפועל מבחינת בנייה, ולכן היחיד שקיבל את המימון בפועל, קרן הגשמה העניקה ליזמים הלוואה של כ-1.8 מיליון ש"ח, אותם תקבל עם השלמת הפרויקט: בניית 9 דירות חדשות בשתי הקומות שיתווספו לבניין ומכירתן.
מעבר להחזר ההלוואה עצמה לקרן הגשמה, מובטחת תשואה של 25% מרווחי הפרויקט כולו, כך שבהנחה שהפרויקט יבוצע וכל הדירות יימכרו במחירים המיועדים של בין 1.8 מיליון ש"ח ל-2.2 מיליון ש"ח, מדובר על רווח נאה ליזמים ולקרן הגשה על משקיעיה הקטנים הרבים.
הפרויקט של תמ"א 38, אותו מממנת חלקית ההלוואה של קרן הגשמה, כולל תוספת ממ"ד לכל דירה בבניין, חיזוק היסודות והמבנה מפני רעידת אדמה, שיפוץ חיצוני קוסמטי למבנה וכמובן 9 דירות נוספות לבניין שמיועדות לכיסוי עלויות הפרויקט והשגת הרווחים ממנו (כפי שנהוג בתמ"א 38 ובעקרונות הפעולה שלה).
פיתרון מימון שעשוי לקדם את יישום התמ"א
כניסתה של קרן הגשמה לתחום כאפשרות מימון חיצוני לתמ"א 38 עשוי להיות בשורה של ממש ליזמים בתחום, ולבעלי דירות במבנים ישנים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה.
עד היום, תמ"א 38 לא הצליחה להתרומם מבחינת היקפי הפרויקטים שיצאו לפועל, בגלל חוסר כדאיות כלכלית במקרים רבים מאוד וקושי להשיג מימון לביצוע הפרויקטים, בעיקר משום שהבנקים לא ממש ידעו כיצד לממן תכנית ייחודית שכזו עובר הקבלנים והיזמים.
מימון חיצוני לתמ"א 38 יכול בהחלט להיות פיתרון מימוני נוסף ויעיל מאוד לקידום יישומם של פרויקטים רבים יותר של תכנית חשובה זו.
בצורה זו, היזמים המועניינים לבצע השקעות נדלן יכולים לקבל כסף לביצוע החיזוק ובניית הדירות החדשות, והגורם החיצוני המלווה יכול לקבל תשואה טובה בעת מכירת הדירות – הסיכון על פניו נמוך והתשואות גבוהות ודי מהירות.
ראו גם: פריחת תמ"א 38 בתל-אביב