הליך תמ"א 38 אפשר במהלך השנים האחרונות לשפץ אלפי מבנים שעמידותם הייתה מוטלת בספק. בהליך זה מעורבים גורמים רבים – יזם, קבלן, דיירים ואנשי מקצוע כגון עורך דין ורואה חשבון.
היזם – עומד מאחורי קידום שיפוץ מבנה כזה או אחר. הקבלן מבצע את הבניה, חיזוק המבנה ושיפוץ הבניין הלכה למעשה. הדיירים מעבירים את זכויות הבניה המוקנות להם מתוקף התקנות לידי היזם או הקבלן. עורך הדין מסייע לקשר המשפטי בין הצדדים השונים ורואה החשבון מבצע חישובים נדרשים לגבי תכנון פיננסי של הפרויקט וכן מעורב בהיבטים שונים של תחשיבים וייעוץ במיסוי.
תחשיבי כדאיות נדרשים
כפי שיודע להעיד כל עורך דין שעוסק בתמ"א 38, לא כל מבנה עומד בכללים החוקיים שיאפשרו לו להשתתף בהליך מסוג זה. אך האם בכל מבנה שניתן באופן תיאורטי לחזק אכן קיימת כדאיות כלכלית לצעד כזה? בדיוק על שאלה כזאת אמור לענות גורם המתמחה במימון – רואה חשבון המתמחה בפרויקטים קבלניים.
לא כל רואה חשבון הינו גורם מתאים לבצע הערכת עלויות ותחשיבי כדאיות לפרויקטים הנדסיים, לפרויקטים של בניה בכלל והליכי תמ"א 38 בפרט. עבור יזמים או קבלנים או אפילו דיירים (במקרים הנדירים שבהם הדיירים מחליטים לקדם באופן עצמאי הליך מסוג זה) – רואה החשבון הוא גורם מקצועי חשוב ביותר.
אם קבלן ייקח על עצמו את ההתחייבויות הכרוכות בשדרוג החוזק ההנדסי של מבנה בלי לבדוק את הרכב ההוצאות ואת אופי ההכנסות הצפויות – עשויה להיווצר בעיה קשה.
ואכן, בפרויקטים שבהם לא התבצע תהליך נכון של חישובי כדאיות נוצרו בעיות לצדדים השונים. קבלנים (לרוב, קטנים) פשטו את הרגל. יזמים הפסידו כספים רבים. דיירים גילו באמצע ביצוע העבודות שאין מי שימשיך להשלים את הבניה, ויש לנסות למצוא קבלן חליפי. ברור, אם כן, מדוע ביצוע חישובי כדאיות ויכולת פיננסית חשובים מאוד, לכל המעורבים בהליך תמ"א 38.
תמ"א והקלות במס
תרומתו של רואה חשבון נעוצה לא רק בבדיקת כדאיות עבור פרויקטים מסוג תמ"א 38. לרואה חשבון בעל ידע ומומחיות בתחום המיסוי היכולת לסייע בשאלות מקצועיות המגיעות מתחום המיסים ואשר יש להם חשיבות ספציפית בהליכי תמ"א.
טעות נפוצה גורסת שהליכי תמ"א 38 פטורים ממס. אמנם מדובר בתוכנית לאומית ובמסגרתה אכן עשויים להינתן הקלות במס, אבל אין פטור מלא באופן אוטומטי. יותר מכך, ישנם מיסים שהפטור לגביהם רלוונטי עבור הקבלן ויש מיסים שההקלות לגביהם רלוונטיות עבור הדיירים.
עבור מי ששוקל להצטרף למגמת התמ"א – בין אם כיזם, בין אם כקבלן, בין אם כדיירים המתגוררים בבית ישן, חשוב מאוד לדעת האם מגיעות הקלות מס, מהם המיסים שכן יש לשלם והאם במקרה שלהם עשויים "לצוץ" בהמשך מיסים במועד מאוחר יתר (למשל במועד מכירת הדירה, בעתיד).
מיסוי – חשיבות הליווי של רואה חשבון
דוגמא למורכבות הקשורה במיסוי תמ"א 38 וחשיבות הליווי של רואה חשבון ניתן למצוא מחיוב מס הנקרא "מס שבח". זהו המס שאותו נהוג לגבות כאשר מתירים לבעל נכס לבצע תוספת בניה, כפי שמתקיים בתמ"א של חיזוק מבנים.
נהוג להעניק פטור ממס שבח בפרויקטים כאלה, אולם לא תמיד מדובר בפטור מלא. הפטור יינתן אך ורק לצורך ביצוע הפעולות התורמות לחיזוק עצמו ולכן – עשויים לחול שיפורים במבנה שעבורם ישולם מס שבח. עבור קבלנים, יש לדעת שניתן לבקש ולקבל פטור ממס ערך מוסף.
לעומת זאת, ממס רכישה בדרך כלל לא ניתן לקבל פטור או אפילו הקלה. עוד יש לציין שיש הבדלי מיסוי מסוימים בין פרויקטים מסוג תמ"א 1 לבין תמ"א מסוג 2 (הריסת מבנה ובנייתו מחדש).