בטרם נדון בנושא התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38, נסביר מהו בכלל תמ"א 38. בשנת 2005 אושרה בכנסת תכנית ארצית מקיפה לצורך חיזוק מבנים ישנים מפני מקרים של רעידות אדמה.
אותם מבנים מדוברים לא עומדים בדרישות שקובע התקן לעמידות מבנים בשעת רעידת אדמה. תכנית תמ"א 38 נותנת הזדמנות לקבלת היתרי בנייה לצורך חיזוק המבנים ולצורך תוספות בנייה, והכול תחת הקלות מס ופטורים על מנת לגרום לתמריצים לחיזוק.במסגרת עבודות החיזוק, צריכים היזמים והקבלנים להוסיף חדרי ממ"ד, ויכולים להוסיף חדרים ומרפסות, מעליות ומקומות חנייה נוספים.
היזמים יכולים להוסיף עוד דירות בקומה הנוספת, למכור אותן ולהרוויח כסף שמכסה את עלות החיזוק ואף יותר מכך.תכנית תמ"א 38 יכולה הייתה לצאת לפועל (לפני התיקון השלישי) בתנאי שהתקיימו שני דברים:
- דרושה הסכמה של 66% מדיירי הבניין לביצוע חיזוק המבנה.
- היזמים צריכים להציע לדיירי הבניין הצעה מסחרית שתהיה מספקת בעבורם.
בנוסף, הקבלנים יוכלו לקבל זכויות בנייה במגרשים נוספים בתמורה לכך שיחזקו את המבנים הישנים במקומות בהם ערך הקרקעות נמוך יותר.
משמעותו של התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 הוא שפרויקטים מבניים רבים שכדאיותם הכלכלית הייתה גבולית משהו, יהיו עתה הזדמנויות אטרקטיביות ליזמים ולקבלנים.התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 גורם לקבלנים וליזמים פרטיים למהר ולפנות לעסקאות אלה. משרד הפנים סבור שהתיקון יעודד את הריסתם של מבנים ישנים באמצעות מתן הזדמנויות לחריגות מקווי היסוד של הבניינים, וגם יאשר את ניצול זכויות הבנייה לפי התכניות שאושרו או שחלות במקום עצמו ועדיין לא התבצעו.
שינוי ראשון במסגרת התיקון
השינוי הראשון שהוחלט במסגרת התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 הוא תוספת בנייה של שתיים וחצי קומות, נוסף על הקיימות.השינוי חשוב ביותר ליזמים מכיוון שהוא מאפשר להם לחסוך בעלויות (מדובר במאות אלפי שקלים) כתוצאה מכך שיש פטור חלקי על המיסוי. בטרם הוחלט על התיקון השלישי התאפשרה הוספה של קומה אחת בלבד לכל בניין, והיזמים קיבלו פטור מלא מתשלומי מיסים. לאחר התיקון, היזמים ינסו להוציא פטור גם עבור התוספת של שתיים וחצי קומות.
בנוסף לכך, היזמים יקבלו הכנסות נוספות שנובעות מהתוספת של הקומה וחצי (שלוש עד ארבע דירות חדשות).