בטרם נדון בנושא התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38, נסביר מהו בכלל תמ"א 38. בשנת 2005 אושרה בכנסת תכנית ארצית מקיפה לצורך חיזוק מבנים ישנים מפני מקרים של רעידות אדמה.
אותם מבנים מדוברים לא עומדים בדרישות שקובע התקן לעמידות מבנים בשעת רעידת אדמה. תכנית תמ"א 38 נותנת הזדמנות לקבלת היתרי בנייה לצורך חיזוק המבנים ולצורך תוספות בנייה, והכול תחת הקלות מס ופטורים על מנת לגרום לתמריצים לחיזוק.
במסגרת עבודות החיזוק, צריכים היזמים והקבלנים להוסיף חדרי ממ"ד, ויכולים להוסיף חדרים ומרפסות, מעליות ומקומות חנייה נוספים.
היזמים יכולים להוסיף עוד דירות בקומה הנוספת, למכור אותן ולהרוויח כסף שמכסה את עלות החיזוק ואף יותר מכך.
תכנית תמ"א 38 יכולה הייתה לצאת לפועל (לפני התיקון השלישי) בתנאי שהתקיימו שני דברים:
- דרושה הסכמה של 66% מדיירי הבניין לביצוע חיזוק המבנה.
- היזמים צריכים להציע לדיירי הבניין הצעה מסחרית שתהיה מספקת בעבורם.
בחודש מאי השנה (2012), הממשלה אישרה את התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 שאומר כי יש אפשרות להוסיף עד שתיים וחצי קומות למבנים במסגרת חיזוקם מפני רעידות אדמה, בניגוד לתכנית המקורית שאישרה הוספת קומה אחת בלבד.
בנוסף, הקבלנים יוכלו לקבל זכויות בנייה במגרשים נוספים בתמורה לכך שיחזקו את המבנים הישנים במקומות בהם ערך הקרקעות נמוך יותר.
משמעותו של התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 הוא שפרויקטים מבניים רבים שכדאיותם הכלכלית הייתה גבולית משהו, יהיו עתה הזדמנויות אטרקטיביות ליזמים ולקבלנים.
התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 גורם לקבלנים וליזמים פרטיים למהר ולפנות לעסקאות אלה. משרד הפנים סבור שהתיקון יעודד את הריסתם של מבנים ישנים באמצעות מתן הזדמנויות לחריגות מקווי היסוד של הבניינים, וגם יאשר את ניצול זכויות הבנייה לפי התכניות שאושרו או שחלות במקום עצמו ועדיין לא התבצעו.
שינוי ראשון במסגרת התיקון
השינוי הראשון שהוחלט במסגרת התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 הוא תוספת בנייה של שתיים וחצי קומות, נוסף על הקיימות.
השינוי חשוב ביותר ליזמים מכיוון שהוא מאפשר להם לחסוך בעלויות (מדובר במאות אלפי שקלים) כתוצאה מכך שיש פטור חלקי על המיסוי. בטרם הוחלט על התיקון השלישי התאפשרה הוספה של קומה אחת בלבד לכל בניין, והיזמים קיבלו פטור מלא מתשלומי מיסים. לאחר התיקון, היזמים ינסו להוציא פטור גם עבור התוספת של שתיים וחצי קומות.
בנוסף לכך, היזמים יקבלו הכנסות נוספות שנובעות מהתוספת של הקומה וחצי (שלוש עד ארבע דירות חדשות).
שינוי שני במסגרת התיקון
השינוי השני שהוחלט במסגרת התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38 הוא מתן אפשרות ליזמים להתמודד עם דייר סרבן.
לפני התיקון השלישי יצא התיקון השני שאומר כי ניתן להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו אחד חדש ומפואר, כך שהדיירים מרוויחים דירות חדשות ומרווחות, חניות פרטיות ומחסן לכל דייר.
בהתאם לתיקון השני התחייבו היזמים לשלם לכל דייר שכר דירה בעבור התקופה בה נבנה הבניין החדש וגם ערבות בנקאית בערך של הדירה החדשה.
הבעיה בתיקון השני טמונה בכך שמספיק היה דייר סרבן אחד והפרויקט לא יצא לפועל (אי אפשר לחייב דיירים להסכמה על הריסת המבנה).
כיום, בעקבות התיקון השלישי לעסקאות תמ"א 38, ישנה אפשרות להתמודד מול הדייר הסרבן באמצעות הגשת תביעה נגדו לבית משפט השלום, בטענה שנגרם נזק כספי לכלל דיירי הבניין בגלל סרבנותו.
הנזק הכספי מוערך בהפרש שבין שווי הדירה הנוכחית לבין ערך הדירה החדשה שהייתה נבנית במסגרת התיקון השני, אלמלא היה מסרב.