תמ"א 38 בבתים פרטיים

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מרעידות אדמה היא מכלול של חוקים שמטרתו לחזק מבנים ישנים כך שיהיו מוגנים יותר מפני נזקי רעידות אדמה. התוכנית נוסדה בשנת 2005 והיא מיעודת עבור מבנים שנבנו לפני שנת 1980.

הכנסת העבירה בשנים האחרונות מספר תקנות חוק שנועדו להפוך את פרויקט תמ"א 38 למשתלם יותר מבחינה כלכלית. תקנות החוק מתרכזות בהקלות מס על עסקאות תמ"א 38 וכוללות ביטול של שלושה מסים משמעותיים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

אלא שהקלות אלו ניתנות לבנייני דירות, כך שבעלי הבתים הפרטיים לא יכולים ליהנות מהם. בעקבות תקדים שהתרחש ברעננה נמצא פתרון למימוש חלק מהזכויות גם בבתים פרטיים.

הזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38

ישנן זכויות שונות ורבות הניתנות במסגרת תמ"א 38 בהתאם לאישור ועדת הבנייה. הזכויות השגרתיות הן: חיזוק המבנה ללא תוספות בנייה; הרחבת שטח הדירות או בניית דירות חדשות; הקמת קומה או שתי קומות נוספות; חיזוק המבנה והרחבת הדירות שבו בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה, כאשר כל דירה מורחבת חייבת לכלול ממ"ד בגודל 12 מ"ר לפחות; הריסת המבנה והקמת מבנה חדש במקומו.

בנוסף לכל אלה ניתנות זכויות בנייה נוספות: בניית מעלית, הקמת מקומות חנייה מקורים, עיצוב הבניין, בניית מרחבים מוגנים למבנים ועוד. חשוב להדגיש: עלויות הבנייה וההרחבה של הבית מוטלות על בעלי הבתים או הקבלן שמבצע את העבודות.

ההטבות הכלכליות הן בקבלת זכויות הבנייה הנוספות (המעלית, החנייה וכיוצא בזה) שאינן מאושרות מחוץ למסגרת תמ"א 38.

התקדים ברעננה

ראשיתו של יישום פרויקט תמ"א 38 על בתים פרטיים היה ברעננה. עיריית רעננה החליטה לאשר לבעליהם של שני בתים פרטיים בדופלקס לבצע תמ"א 38 בזכות זה שהחשיבה את שני הבתים כמבנה אחד.

דיירי הבתים נהנו מהגדלת שטח המבנה בכ-120 מ"ר, חנייה מקורה לכל דייר ומעלית. מאז הצלחתה, פועלת עיריית רעננה לקידום תמ"א 38 בבתים נוספים.

אילו בתים פרטיים זכאים להטבות?

כדי לקבל את הטבות המס על תמ"א 38 בבתים פרטיים יש לעמוד במספר קריטריונים. הבית צריך שיהיה לו קיר משותף עם בית אחד או יותר וששטחם המצרפי של הבתים הצמודים יהיה מעל 400 מ"ר. שטח זה הוא השטח המינימלי לצורך קבלת אישור לתמ"א גם במגדלי דירות.

יתרונות תמ"א 38 בבתים פרטיים

ביצוע תמ"א 38 בבית פרטי מגדיל את שטחו ואת ערכו הכלכלי. ראשית, עצם התרחבות הבית מעלה את ערכו בשוק הנדל"ן. את השטח הנוסף ניתן להכשיר כדירה עצמאית ולהשכירה בעד דמי שכירות חודשיים.

שנית, ההרחבה כוללת הוספת חנייה פרטית מקורה ומעלית שמשדרגות את איכות החיים. גם חזותו החיצונית של הבית נעשית יפה יותר ובל נשכח את מטרתו המקורית של המיזם – חיזוק הבית מפני רעידת אדמה.

מפרצה למציאה

ביצוע תמ"א 38 בבתים פרטיים החל בכלל מפרצה קטנה בחוק והפך עד מהרה להזדמנות מעולה עבור בעלי בתי פרטיים. אמנם, הוצאות הבנייה ממומנות מכספי בעלי הבית אך הזכויות המיוחדות שאינן ניתנות במסגרת מיזמי בנייה אחרים מסופקות.

בנוסף לכך, התשואה מהרחבת הבית והשכרתו עשויה להיות גבוהה מההשקעה והשיפור ברמת החיים אינה ניתנת למדידה כספית. בשל כל אלה, נראה שמדובר בהזדמנות מבטיחה לשדרוג בתים פרטיים העונים על דרישות הסף של המיזם.