תמ"א 38 – שינויים ב-2011

תמ"א 38 לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הושקה עוד בשנת 2005, אך מאז ועד היום לא הצליחה לצבור תאוצה ומעט מאוד פרויקטים יצאו לדרך כתוצאה מבעיות ביישום תמ"א 38 כגון חוסר כדאיות כלכלית ליזמים וקשיים בירוקרטים שונים שהתכנית לא נתנה עליהם את הדעת. לאורך השנים הוכנסו בתמ"א 38 כמה שינויים שגם לא הצליחו להעלות אותה על דרך המלך.

בשנת 2011 צפויים שינויים יותר משמעותיים שאמורים להפוך את הביצוע של פרויקטים לכדאיים יותר עבור היזמים ובכך לגרום לכך שיותר מבנים יעמדו בתקנים מפני רעידת אדמה שמומחים רבים צופים באזורנו בשלב כלשהו בעתיד.

השינויים בתמ"א 38 נובעים מהסיבות שפורטו לעיל ובעקבות עבודת מחקר שבוצעה על ידי חברה פרטית שמצאה כי בישראל כ-810,000 דירות שצריכות חיזוק מפני רעידת אדמה.

הגדלה של זכויות הבנייה

אחד השינויים המשמעותיים שבהם דנים משרד השיכון והמועצה הארצית לתכנון ובנייה הוא הגדלת זכויות הבנייה שמוענקות ליזמים שמבצעים חיזוק למבנים מתאימים. עד לשינויים היזמים קיבלו זכויות להוספת קומה אחת למבנה בכל אזורי הארץ, עובדה שגרמה לרוב הפרויקטים להיות לא כלכליים עקב עלויות החיזוק ובניית הקומה הנוספת. ההצעה היא לאשר תוספת של 1.5 קומות באזור המרכז ותוספת של 2.5 קומות בפריפריה ושאר הישובים.

מעבודת המחקר שבוצעה בנושא עולה כי הגדלת זכויות הבנייה יכולות להעלות את מספר הדירות שיחוזקו מ-100,000 בלבד לכ-285,000 דירות במרכז ועוד כ-570,000 דירות בשאר הארץ.

הכנסת מבנים משנות התשעים לתמ"א 38

שינוי נוסף שדנים בהכנסתו לתמ"א 38 נוגע לסוג המבנים שזכאים לקבל את ההטבות וזכויות הבנייה. במקרו תמ"א 38 נוגעת רק למבנים שנבנו לפני 1980, שנה בה נכנס לתוקף תקן בניה מפני רעידות אדמה. ההצעה כרגע היא להכניס לתכנית גם מבנים שנבנו בשנות התשעים ובכך גם להגדיל את היצע הפרויקטים עבור היזמים וגם לכלול בניינים שבהם הפרויקט יהיה אטרקטיבי יותר ולכן רווחי יותר ליזמים.

הממשלה החליטה למעשה על הכללת מבנים שנבנו בשנות התשעים בתמ"א 38 וכעת המועצה הארצית לתכנון ובנייה צריכה לאשר זאת לצד יתר ההצעות. ההצעה קובעת כי בניית ממ"דים במבנים אלו גם תזכה אל היזמים בהטבות של תמ"א 38.

מתן אפשרות לניוד זכויות הבנייה במסגרת אותה רשות

התאחדות הקבלנים, שמייצגת את היזמים שאמורים לבצע בפועל את הפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, טוענת זמן רב כי מתן היתר לנייד את זכויות הבנייה מהבניין שחוזק לבניין אחר, באותה רשות עירונית, תקדם את התכנית משמעותית לצד השינויים הנוספים. הצעה זו אומרת כי זכויות בנייה שקיבלו אישור בגלל פרויקט תמ"א 38 אך לא נוצלו בפרויקט המקורי (כמובן) יוכלו להיות מועברות למגרש אחר שבו הבנייה עדיין לא החלה – כך שקבלן לא יוכל להוסיף קומות למבנה קיים כבר אלא רק לפרויקט עתידי וכמובן שמותנה בקבלת אישורי בנייה רגילים.

ההצעות החדשות לשינויים של תמ"א 38 נראות משמעותיות יותר מאשר השינויים שהוכנסו לתכנית בעבר, כעת מתחשבים גם בעמדת הקבלנים ובכך שהפרויקט חייב להיות כלכלי במידה וודאית וטובה על מנת לקדם את התכנית הזו. תמ"א 38 היא תכנית שנועדה לקדם מטרה חשובה ונעלה ויש לקוות כי השינויים הנוכחיים אכן יעזרו בקידומה והתחלה משמעותית של חיזוק מבנים מועדים לפורענות במקרה של רעידת אדמה.

יש לציין כי תמ"א 38 מהווה פיתרון שבאופן עקרוני וכאשר יגיעו לנוסחא המתאימה מבחינת כדאיות ליזמים ולכל הצדדים, הוא יעיל מאוד ומוצא פיתרון לבעיה מהותית בלי הוצאת כספים ישירה של הממשלה.