תמ"א 38 או פינוי בינוי?

ארץ ישראל היא מהארצות הצפופות בעולם. עם זאת ארבעים אחוזים מיחידות הדיור הנבנות מדי שנה הן צמודות קרקע. עובדה זו מציבה בפנינו אבסורד ובעייה עתידית. הרי אוכלוסית הארץ רק גדלה וגדלה ושטחים חדשים לבנייה מוצו כמעט עד תום.

פינוי בינוי כשמו כן הוא – שטח שמיועד להריסה ובנייה מחדש. בשטח זה מפנים את התושבים, הורסים את המבנה הקיים ומקימים תחתיו בניין חדש העומד בסטנדרטים משופרים. החלטת פינוי בינוי מתקבלת על מנת ליישם את פוטנציאל הקרקע בצורה יעילה יותר, בדרך כלל כשהבניין ישן ולא אסטתי או יציב. על פי רב השכונות בהן נערך פרויקט פינוי בינוי הן במצב כלכלי חברתי ירוד, והבניה אמורה לשפר, בין השאר, את תדמית האיזור כמו גם לאפשר דיור מורחב יותר באותו השטח.

אך מה עדיף לבעלי נכסים, קבלנים ודיירים – תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

על פי ההערכות לתכניות פינוי בינוי יש פוטנציאל רחב בכל הנוגע לתשואה כלכלית לכל הנוגעים בדבר. כיום נמצאים שלל פרוייקטים בתהליכים שונים במטרה להגיע להסכמה וליישם בנייה באזורם.

תמ"א 38 היא תכנית שנועדה במקור לפתור בעיות הקשורות ליציבות הבניינים ולחזק אותם כנגד רעידות אדמה. עם זאת יש היא מציעה בעקיפין פתרון בתחום הדיור עצמו, זאת כיוון שלכל קבלן יש זכויות בנייה בבניין כחלק מתנאי העסקתו. כתוצאה מכך במידה והבניין עובר חיזוק על ידי הקבלן נוספות לו עוד מספר מסוים של דירות ועוד כשתי קומות.

בשתי התכניות, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי התוצר הסופי הוא בניין דירות יציב ואיכותי מזה שעמד לפניו. במקרה של תמ"א 38 מדובר על חיזוק הבניין הקיים ובמקרה של תכנית פינוי בינוי מדובר על בניית הבניין מהיסוד.

בכל הנוגע למספר יחידות הדיור הנוספות קיים יתרון ברור לתכנית פינוי בינוי כיוון שבה נבנה הבניין מהיסוד ולכן ניתן לבנות יסודות חזקים שיתמכו בבניין גבוה. לעומת זאת במקרה של תכנית תמ"א 38 קיימת הגבלה למספר יחידות הדיור שניתן לבנות על בניין קיים כיוון שחיזוקו החיצוני אינו מטפל ביסודות הבניין, שלא יכולים לעמוד בלחץ מעל המתוכנן במקור ולכן העמסה עליהם היא מסוכנת.

לתמ"א 38 אמנם יתרון על תכנית פינוי בינוי בכל הנוגע לזמן ביצוע ועלות, שכן תכנית תמ"א 38 היא יותר קוסמטית וחיצונית ופחות יסודית, אך עם זאת מאותם מניעים ממש אין אפשרות להשתמש בה כפתרון יעיל למצב הדיור בארץ.

אם כך כיום קיימות שתי אלטרנטיבות לבעיית חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. הראשונה היא תמ"א 38, תכנית בעלת פוטנציאל אך בעייתית בנוסח הקיים שממשיכה להעלות בעיות ככל שהיא קיימת ומיושמת יותר זמן. השניה היא יעול המנגנון של פינוי בינוי. כלומר עידוד השיטה בין אם על ידי הגדלת הסיוע הניתן לפרויקטי פינוי בינוי, הקלות מס, הרחבת זכויות בניה וכו'.