תמ"א 38 תכנית כלכלית

בבוחננו את תכנית תמ"א 38 עלינו לבחון כמה פרמטרים בה. היעילות והפונקציונליות של התכנית נמדדות במידה רבה על ידי אומדן ההיתכנות הכלכלית שלה. בשנת 2005 התכנסה וועדת מנכ"לים במטרה להמליץ על כלים לחיזוק מבנים בישראל כנגד רעידות אדמה.

בין המלצותיה כללה הועדה סעיף על פיו מוקצה תקציב רב שנתי של חמש מאות מיליון שקלים לחיזוק מבני ציבור באחריות ממשלתית למשך עשרים שנים. כמו כן המליצה הוועדה על הקצאת תקציב רב שנתי על סך עשרים מיליון שקלים לחיזוק מבני מגורים.

התכנית כלכלית של תמ"א 38

על פי המודל הכלכלי בכוח כל הצדדים יוצאים מורווחים. הקבלן המשפץ ומחזק את הבניין מקבל זכויות בנייה של קומה נוספת ומרוויח ממכירת השטחים הבנויים החדשים, התושבים מקבלים שיפוץ חינם כמו גם הרחבה של הנכס שלהם בעוד חדר, בתוספת מרפסת או מעלית והטבות מס שונות, העירייה מקבלת תוספת ארנונה שכן לשטח עליו בנוי הבניין נוספו עוד יחידות מגורים וגם שטח הדירות הקיימות גדל, והממשלה מקבלת מבנים מחוזקים. על פניו, תכנית טובה.

עם זאת נתון שאינו מגולם בדו"ח הוא מחיר הקרקע המשתנה מאזור לאזור במדינה. ידוע שדירות באזורים מרכזיים שוות יותר כסף מדירות בפריפריה. מבחינה מספרית מדובר על כשני מיליון שקלים לדירת גג באזור המרכז, מחיר גבוה ללא ספק. כלכלית משתלם לשפץ בניין דירות עם דירות בטווח המחירים באזור, כיוון שהרווח מכסה את עלות השיפוץ וגם את הרווח לקבלן.

לעומת זאת בערים אחרות, אפילו ערים שכנות לתל אביב כראשון לציון או רחובות הכדאיות היא גבולית עד לא כדאית. על מנת להמחיש את המצב הבה נבחן חישוב הנערך על פי שני מודלים של בניינים- בניין בן ארבע קומות ושמונה דירות ובניין בן ארבע קומות ושש עשרה דירות.

על פי הנתונים על מנת לעבור את נקודת הסף לכדאיות כלכלית כל דירה צריכה להימכר בסכום של 1.2 עד 1.4 מיליון שקלים. מצב זה לא כלכלי לא למדינה ולא לקבלן, להוציא ישובים מסוימים באזור המרכז ואזורים נבחרים בירושלים ובחיפה.

מסיבה זו בפברואר 2010 שונתה השיטה על מנת להיות כדאית כלכלית יותר ומעתה מותר לקבלן לבנות גם יותר מקומה אחת נוספת לגובה. החל מפברואר 2010  ניתן לסגור קומה אחת לגמרי ולבנות עוד קומה על הגג. עם זאת גם סעיף זה לא הגביר את הכדאיות הכלכלית במידה משמעותית, מה גם שיש בו מן הבעיתיות.

על מנת לייעל את השיטה הכלכלית, להימנע מבעיות בישום תמ"א 38 ולאפשר בניה מקיפה ומהירה בוחנים בממשלה אפשרויות כמו הגדלת הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 או הגברת הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי בינוי. היות ותכנית תמ"א 38 עודנה חדשה יחסית (בת ארבע-חמש שנים) אין לדעת אילו שינויים מתעתדים לחולל בממשלה בנוגע לשיפוץ וחיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה.

כל הידוע לנו, ואינו ניתן לעוררין, הוא שהתכנית הקיימת אינה מספקת ואינה יעילה כמתוכנן ולכן יש צורך להיערך מחדש ולמצוא פתרונות יצירתיים לבעיה.